そして実は、本当の実質利回り計算方法は、物件の購入価格である1830万円に購入時にかかった一時金を計算に入れていきます。
モデルケースとして挙げている投資用不動産、ワンルームマンションの物件価格は1830万円なのですが、不動産の場合、購入時に多くの諸費用がかかってしまいます。
ここも不動産投資特有の部分になります。

たとえば投資信託などでしたら1830万円出して購入する場合も、せいぜい3％程度の手数料ですし、最近のノーロードタイプといわれる、最初に払う金額はまったくかからない商品がたくさんあるのですが、投資用不動産の場合、最初にいろいろな費用がかかってしまいます。

不動産投資、最初にかかる費用は以下のものがあります（概算）
・仲介手数料は約65万円
・契約時印紙代1万円。
・ローン契約の印紙代2万円
・事務手数料3万円
・保証料約40万円
・登記費用30万円
・火災保険料3万円
・不動産取得税15万円
ここまで合計で159万円となります。

1830万円の投資用不動産物件を購入するときに、この159万円がかかるので、当然この159万円を購入価格に上乗せしなければいけません。
1830万円＋159万円＝1989万円

合計の購入価格は1989万円となり、こちらの1989万円を物件価格を先ほどの諸経費を差し引いた収益を75万円で計算するとこうなります。
（96万円－21万円諸経費）÷1989万円＝3.77％

投資用不動産販売図面に書かれている利回りは5.25％ですが、購入費用、手取り収入を考えると3.77％となってしまいます。
そしてこれらの数字はすべて、年間を通して満室時における利回りとなっており、実際には数年に一度程度の空室が考えられます。
都内23区における投資用ワンルームマンションは、25ヶ月に1ヶ月の空室が発生するというデーターもあります。
また年数が経ってくれば、経年劣化による設備の入れ替え費用もかかってしまいます。

投資用不動産というものは新築時、資産価値が一番高く、その後は家賃が下がっていってしまうため、こういった利回りも家賃が下がってくればどんどん落ちていってしまいます。

ちなみに投資用不動産所有から10年後、今よりも家賃が5%下がってしまい、修繕費が今よりも10%上がった場合の利回りはどうなるのか？
計算したところ、最終的な実質利回りは3.46％となってしまいます。
投資用不動産を購入する場合には、こういった将来のリスクもすべて考えながら検討する必要がありそうです。