節税・生命保険代わり・将来の年金

ワンルームマンションを薦められる際に最初に言われるのがこの「節税になります」です。

そもそもマンション投資はなぜ節税になるのでしょうか？
それは投資にかかる費用の多くを経費計上できるからです。ローン支払いの利息部分、減価償却費用、火災保険料、固定資産税などが代表的な部分になります。また初年度から2年目にかけて計上できる登記費用や不動産取得税などは経費として非常に大きなインパクトを出すことができ、大きな節税効果を得ることができます。

「ただその経費は永遠ではありません！」

マンション購入後、2年間続く大きな経費と年々減っていく経費。購入当初は得られていた大きな節税効果も年々減っていてしまいます。なぜ減っていってしまうのか？ここではマンション投資の説明効果の仕組みと、年々減っていてしまうことをご存じですか？

生命保険代わりになります

本当に生命保険として機能しているのでしょうか？

投資用マンションを購入すると多くの方がマンションローンを組みます。そしてそのローンには団体信用生命というものが付いている場合が多く、借入している本人が返済中にお亡くなりになった場合、団体信用生命によりローンが消滅します。
このことからマンション販売の営業マンは、「持っているだけで生命保険代わりになります」とこの部分を販売におけるウリにするのですが、本当に生命保険として機能しているのでしょうか？
結論を申し上げると、”ものすごい保険料の高い生命保険代わり”になっています。
投資用ワンルームマンションにおける生命保険というものは、一般的な生命保険における”収入保証保険”と言われるタイプと同じ形態なのですが、そのために支払う毎月の持出し金額は累計で膨大な金額になってしまうことが多く。生命保険代わりになることはなりますが、そのために多くの保険料を無駄に払っている物件が多いです。

将来の年金代わりになります

将来、本当に年金がもらえるのかも心配になってしまいます。

将来の年金不安は誰にでもあること。1950年代には12人で一人の老人を支えていたのが、現在は2.8人に一人の老人を支えており、また2060年には1.3人で一人の老人を支える時代がやってくるとも言われています。年金を未納する若者も多く、将来、本当に年金がもらえるのかも心配になってしまいます。自分自身で準備する自分年金ともいえるマンション投資。しかしながら本当に将来の年金代わりになるのでしょうか？
残念ながら投資用マンションは将来の年金代わりになりません。理由は将来の物価上昇に負けるからです。
現在の日本は長いデフレの後、年0.8％程度物価が上昇しております。一方、ワンルームマンション投資というものは築年数が古くなっていくと賃料を下げざるを得なくなってしまいます。
将来に向けて物価は上がる、所有している物件の賃料は下がっていく。結果、将来の物の価格と家賃収入の間に大きな開きが出てしまい、将来の年金代わりになることはありません。

それでは所有中の物件をどうすればいいのか？

その物件の本当の資産価値を知りましょう

「不動産は持っているだけで資産になります。」営業マンから必ず言われる営業トークです。
本当にマンション投資は持っているだけで資産になるのでしょうか？
実際に計算をおこない、30年後までの収支を節税効果も含め理解する必要があります。

以上のように物件の収支損益における前提条件を入力していきます。
計算をする際にはワンルームマンション業者が教えてくれない賃料の下落や空室リスク、入退去にかかる原状回復費用なども反映させる必要があるのですが、こういったネガティブ要因はワンルームマンション業者は教えてくれないものです。

当初30年間における現金の収支を計算し、提案いたします。
この計算をおこなうことにより、将来にわたる所有中物件における現金収支を把握することができます。

節税効果を計算することで、購入後、何年目まで節税効果が出ているのかを計算いたします。
またワンルームマンション投資は途中から現金がマイナスなのにも関わらず、納税の必要もあるデッドクロスになってしまう物件も多いです。
このデッドクロスになってしまうと投資用不動産の運用上、非常に不利になってしまうため、それらを確認していきます。